陳啓宗，全球化智庫（CCG）聯席主席、香港恒隆地産董事(shì)長(cháng)
（以下爲陳啓宗先生在2023博鳌房地産論壇上的演講）
陳啓宗（恒隆集團、恒隆地産有限公司董事(shì)長(cháng)）：大家早上好(hǎo)！今年給我的主題是“改變了的規則：道(dào)路與選擇”。
我沒(méi)有樊綱那麼(me)厲害，他來了23年，我隻來了16年，行業裡(lǐ)好(hǎo)多老大我都(dōu)是在這(zhè)個場合認識的。看了一下過(guò)去16年在這(zhè)個論壇的演講主題，大家知道(dào)這(zhè)16年出現最多、最大的主題詞是什麼(me)？“改變”、“改革”、“轉變”等等。
也就是我們講變講了16年，我們有變嗎？外面(miàn)有變、行業有變、環境有變，恐怕唯一沒(méi)變的就是我們自己的腦袋。我想今天還(hái)坐在這(zhè)裡(lǐ)的人都(dōu)是因爲腦袋變了一點，不變的那些人都(dōu)不在這(zhè)裡(lǐ)了。
他們不在這(zhè)裡(lǐ)的原因我不敢猜測，但這(zhè)些話題都(dōu)不是什麼(me)新話題。
再看了一下過(guò)去16年每年的發(fā)言題目，16年前給我的題目是“房地産企業的生存選擇”，跟今天給我的題目是差不多的。16年前就要注意生存了，結果到了16年之後(hòu)，才有一些人生存不下去。
要是你想避過(guò)這(zhè)一劫，很簡單，每年來參加這(zhè)個大會，聽了演講，好(hǎo)好(hǎo)思考，照著(zhe)某些講者的話而行，你就能(néng)夠避過(guò)這(zhè)一劫。可惜的是，每年我在這(zhè)裡(lǐ)都(dōu)跟大家說不好(hǎo)聽的話，而且每年都(dōu)一樣(yàng)，所以我就很奇爲什麼(me)每年還(hái)把我請來這(zhè)兒。
以往這(zhè)七八年，我每年講的都(dōu)是一樣(yàng)的内容，我說不要做瘋子、要理性，整個行業的做法現在都(dōu)是不理性的，都(dōu)是不能(néng)持續的，早晚會出事(shì)的。
我從來沒(méi)有看過(guò)你們在台下搖頭，我看到不少人點頭，但是點了頭的人也沒(méi)行動，也就是說遊戲還(hái)在玩，音樂還(hái)在奏，不願意離場。不願意離場，就要付出必定會付出的代價。
今年我要講一點新東西，過(guò)去七八年講同一個東西，我自己也覺得不好(hǎo)意思。
今年的大問題，不止是行業内的問題，也是整個世界的問題，是地緣政治引緻地緣經(jīng)濟的問題，世界變得太多，這(zhè)是第一；第二，中國(guó)内部的經(jīng)濟變了很多；第三，房地産行業變了很多。
第一，世界變了。簡單來說是我們走進(jìn)了一個逆全球化的階段。這(zhè)個逆全球化的主要原因是世界老大不允許世界的老二發(fā)展，導緻了相當程度上的逆全球化。當然不可能(néng)完全逆全球化，但是相當程度上的逆全球化，就會叫(jiào)好(hǎo)多人非常不自在。我想好(hǎo)戲還(hái)在後(hòu)面(miàn)，好(hǎo)多讓你我不舒服、不自在的事(shì)，恐怕要在未來幾年發(fā)生。
說句題外話，以前有個香港朋友說，曆史告訴我們，中國(guó)内地好(hǎo)，香港好(hǎo)，中國(guó)内地不好(hǎo)，香港也還(hái)好(hǎo)。我說現在改變了，從今以後(hòu)中國(guó)内地好(hǎo)，香港會好(hǎo)，中國(guó)内地不好(hǎo)，香港絕對(duì)也會跟著(zhe)不好(hǎo)。
逆全球化和中美關系是分不開(kāi)的，當然以往這(zhè)3年的疫情也有影響，疫情是把人與人之間的距離拉開(kāi)，幾年沒(méi)見面(miàn)是很要命的。過(guò)去這(zhè)三年要是大家能(néng)多見面(miàn)的話，還(hái)有一點機會把拉開(kāi)的距離拉近一點，但是過(guò)去三年根本沒(méi)這(zhè)個機會，所以也是助長(cháng)了逆全球化。
還(hái)有就是科技的影響，科技可以幫助全球化，也可以幫助逆全球化，就看你怎麼(me)用。我認爲以後(hòu)世界慢慢會有兩(liǎng)套标準、兩(liǎng)套系統，會變得複雜很多。
不過(guò)安慰一下大家，全球化和逆全化在曆史上永遠是交織進(jìn)行的，一陣子全球化，過(guò)一陣子就自然會逆全球化，再過(guò)一陣子又可能(néng)是全球化。但是在這(zhè)個過(guò)程中，恐怕是相當的痛苦。
世界變了太多太多，我從5月開(kāi)始，兩(liǎng)個半月之内環遊世界三周，到了中東4次。我第一次去中東是48年前，而且之後(hòu)差不多每年都(dōu)會去，從來沒(méi)見過(guò)中東的局勢轉變得像今天如此之快。
中美關系是今天世界的重中之重，但是早晚中美關系很可能(néng)會被(bèi)中東問題取代。短期來說，我對(duì)中美關系非常悲觀，中期來說我不悲觀。我認爲中美關系最後(hòu)不會走到雙方不可接受的程度，所以我對(duì)中美關系終極的看法是好(hǎo)的。
總而言之，我覺得過(guò)程很痛苦，但是終極的結果應該是可以接受的。這(zhè)是世界的變。
第二，中國(guó)經(jīng)濟内部的變。今天中國(guó)的經(jīng)濟面(miàn)臨極大的挑戰，第一是疫情，特别是最後(hòu)一年，花在疫情防控上的費用相當巨大，而且疫情的影響還(hái)不隻是錢那麼(me)簡單。第二個改變中國(guó)經(jīng)濟的因素是房地産泡沫的破滅。我在這(zhè)裡(lǐ)已經(jīng)講過(guò)好(hǎo)多，今天也不再展開(kāi)來講。我總是說，很可惜沒(méi)有及時地、比較早地在泡沫還(hái)不太大的時候管控一下、刺破一下，後(hòu)果可能(néng)比今天會好(hǎo)。
我的好(hǎo)多房地産老朋友，多年來在這(zhè)裡(lǐ)每年見一次面(miàn)的朋友，現在都(dōu)很難見面(miàn)。有一位朋友一年多前來我那邊吃飯，他跟我說，這(zhè)一次我能(néng)熬得過(guò)去嗎？我也不敢說。最後(hòu)我們道(dào)别的時候，我心裡(lǐ)酸酸的，當然現在他還(hái)不錯，還(hái)是被(bèi)救出來了。另外一個朋友比較有把握，結果他的下場又不怎麼(me)好(hǎo)。兩(liǎng)位都(dōu)是我在這(zhè)個大會上認識十多年的朋友。
所以這(zhè)個泡沫是一個大的洗牌，行業不會有事(shì)，就像剛才樊綱講的，包括陳淮的PPT我也看過(guò)，我對(duì)你們的觀點都(dōu)比較認同。房地産行業絕對(duì)沒(méi)問題，一定會持續下去的，問題不是行業會不會出事(shì)，問題是你跟我還(hái)會不會在，這(zhè)是一個切身的問題。
而且房地産泡沫破裂之後(hòu)一定有很多的後(hòu)遺症，老百姓對(duì)經(jīng)濟的信心、花錢的信心，都(dōu)會受到大的影響，對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟也不會是一個好(hǎo)事(shì)。
第三是中美關系的改變。現在我們的出口有點難處，剛才樊綱講并不隻是中國(guó)有問題，其它國(guó)家也有問題，不過(guò)别人問題再大，也不能(néng)解決我的問題。
長(cháng)遠來看，中美競争當中還(hái)有一件事(shì)是我非常擔憂的，美國(guó)是想盡辦法要切斷科技流、人才流、資金流。這(zhè)三流都(dōu)被(bèi)相當程度上的切斷，會對(duì)整個世界經(jīng)濟産生非常大的影響。
總而言之，疫情、房地産和中美關系，三個因素同時影響我們，如果這(zhè)三件事(shì)在不同的時間出現，我們是可以應付的，三件事(shì)情一起(qǐ)來，我們會比較爲難。
當然，還(hái)有一點我們不應該忘記的，就是前幾年對(duì)互聯網平台公司和教培機構的政策。對(duì)這(zhè)件事(shì)情，我認爲政府所做的事(shì)完全正确——我知道(dào)我這(zhè)句話很多人不同意——問題是你怎麼(me)處理它。
我告訴你們一個小故事(shì)，大概三四年前，我跟一個中國(guó)最大的互聯網平台企業其中一個創辦人交流，我說你有沒(méi)有想過(guò)，你要自動獻身，把公司從一家變成(chéng)5家、7家，你自己主動做，不要等政府做。所有有爲的政府都(dōu)會有保護競争的反壟斷法，中國(guó)政府是非常有爲的政府，不打擊是不負責任的，早晚要來的。
要是主動獻身的話，這(zhè)個過(guò)程還(hái)可以有一定的操作餘地，結果也會有相當的把握。要是自己不做，等到被(bèi)逼著(zhe)做的時候，恐怕過(guò)程不由得你，結果也不由得你。
這(zhè)位朋友很有思想，他說，我等一陣子回你。過(guò)了一個星期他就跟我說，他說我們讨論過(guò)這(zhè)個問題，決定不做。決定不做就不做，那是你的企業，怎麼(me)做我不能(néng)幹預。
我說這(zhè)個話是什麼(me)意思呢？這(zhè)些問題是早都(dōu)應該看得見的，應該知道(dào)會來的，有點經(jīng)驗、有點冷靜的人都(dōu)會看得出來。所以政府做的這(zhè)些事(shì)，我完全是認同的。
不過(guò)做法上可能(néng)不是最完美的，再加上時機上又跟疫情和中美關系惡化同時進(jìn)行，再加上房地産泡沫的破滅，就形成(chéng)了一個不好(hǎo)的後(hòu)果。
像剛才樊綱說的，就是一個信心的問題。老百姓沒(méi)有信心就不消費，企業沒(méi)信心就不再投資，所以這(zhè)真的是比較爲難的一個時間，不是供應問題，而是需求的問題。
最後(hòu)允許我講幾句關于前路的問題。可能(néng)有人說我對(duì)這(zhè)些事(shì)是置身事(shì)外，所以比較好(hǎo)說話，我也不否認。
我認爲地産行業必須回歸理性，希望這(zhè)次教訓讓仍然希望在房地産行業裡(lǐ)繼續下去的朋友們能(néng)夠回歸理性。但是允許我說一句又是你們不喜歡聽的話，每年我在這(zhè)裡(lǐ)都(dōu)是最不受歡迎的人，因爲我說的話都(dōu)是你們非常不喜歡聽的。
多年前我曾經(jīng)在這(zhè)裡(lǐ)說過(guò)一句話，我說沒(méi)有經(jīng)曆過(guò)兩(liǎng)三個大周期、大起(qǐ)落的房地産商是不可靠的房地産商，你們有些人可能(néng)記得我這(zhè)句話。
政府以往是不允許房地産商破産的，我早就說過(guò)，我說房地産是最可以破産的行業，而且破産了沒(méi)什麼(me)大不了，因爲土地還(hái)在，不會因爲擁有者破産而消失，也不會因爲破産而價值下降。
這(zhè)跟很多其它行業不一樣(yàng)，而且也不需要辭退一個人，把整個團隊接過(guò)來，或者重新組織一個同樣(yàng)大的團隊，或者更大的團隊，去管理那些房地産項目，對(duì)社會就業等等是沒(méi)有影響的。
當然我也知道(dào)有一些心理上的因素，但這(zhè)也是可控的。無論如何，以往30年沒(méi)有經(jīng)過(guò)大的波動，沒(méi)有經(jīng)過(guò)大的破産潮，全世界沒(méi)有一個房地産行業在一個地方是能(néng)夠30多年沒(méi)經(jīng)曆過(guò)大的破産潮的。所以房地産商以爲他們永遠立于不敗之地，但是并非如此。
不讓破産是政府有形的手在管控，不是市場行爲。但是反過(guò)來說，政府幫了好(hǎo)多房地産商的忙，以往這(zhè)30年應該破産的沒(méi)有破産，熬過(guò)去不是因爲本領大，是因爲政府給了一次又一次的機會，所以才有以往幾十年的一個大牛市。
原本是要給你機會學(xué)功課，給你機會悔改，給你機會轉變心态，結果不止沒(méi)有這(zhè)樣(yàng)，反而泡沫越吹越大。所以不要怪政府今天出手，已經(jīng)給了好(hǎo)多機會，不懂得分享，不學(xué)功課，後(hòu)果自負。
當然，從政策制定來看，在長(cháng)遠如何平衡市場的力量和政策的調控，這(zhè)兩(liǎng)個還(hái)是需要經(jīng)過(guò)失敗、經(jīng)過(guò)成(chéng)功，而慢慢改進(jìn)、學(xué)習的過(guò)程。我個人希望能(néng)夠有一天房地産行業還(hái)是以市場力量爲主導，當然需要有合理的調控，但是必須要非常小心，非常有鑒别力，來制定什麼(me)時候該調控，調控力度多大，怎麼(me)調控。
最後(hòu)一句話，行業絕對(duì)會存在，問題是你跟我還(hái)存不存在。我去年說了一句非常不好(hǎo)聽的話，允許我再說一次：改行不是一個羞恥的事(shì)，改行就改行，有什麼(me)大不了呢？
我不是鼓勵你們改行，但是從今以後(hòu)房地産不再是一個特高盈利率的行業，就是一個商品化的東西，賺大錢的機會遠遠不如以往這(zhè)20多年。
這(zhè)個趨勢一直在進(jìn)行，越來越逼你往薄利多銷的方向(xiàng)去走。人都(dōu)有一個很自然的反應，薄利多銷就多借錢，覺得政府又不會讓你破産，結果很多人破産得很慘。
如果明年在這(zhè)裡(lǐ)又少了一些朋友，不要緊，我在香港，你來香港我可以請你吃飯。
文章選自觀點網，2023年8月18日
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